Verkauf von Immobilien

Steuerpflicht durch Qualifizierung zum gewerblichen Grundstückshandel

Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel unerheblich. Dies gilt nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) auch für wirtschaftliche Zwänge wie beispielsweise Druck der finanzierenden Bank und Androhung von Zwangsmaßnahmen (Az. III R 101/06). Dann fallen die Verkaufserlöse unter die Einkünfte aus Gewerbebetrieb, auf den Verkauf der Grundstücke erhebt die Gemeinde Gewerbesteuer und darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet.

Eine private Vermögensverwaltung wird ausgeübt, solange sich die zu beurteilende Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstellt und die Ausnutzung der Vermögenswerte durch Umschichtungen nicht entscheidend in den Vordergrund tritt.

Von einem gewerblichen Grundstückshandel kann im Regelfall ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf von etwa fünf Jahren mindestens vier Objekte veräußert werden. Dann lassen die äußeren Umstände den Schluss zu, dass es dem Immobilienbesitzer auf die Ausnutzung der Vermögenswerte und nicht der Erzielung laufender Einnahmen durch Umschichtung ankommt.

Denn der Erwerb und die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs indiziert eine Grenzüberschreitung von der Vermögensverwaltung zur Gewerblichkeit. Der Fünfjahreszeitraum beginnt in Herstellungsfällen erst mit der Fertigstellung. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn das Grundstück vom Veräußerer zunächst vermietet worden ist.

Dem steht nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich nicht entgegen, dass die ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und das Objekt aufgrund wichtiger und ungewollter Gründe verkauft wird. Denn die konkreten Anlässe und Beweggründe für den Verkauf - Ehescheidung, Finanzierungsschwierig-keiten, Krankheit, Gefälligkeit gegenüber Mandanten, ein unerwartet hohes Kaufangebot - sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Hausbesitzer nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht gehabt hatte. Nichts anderes gilt für den von der Bank ausgeübten Druck, Wohnungen zu veräußern, um die Zwangsversteigerung zu vermeiden, meinten die Richter.

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